Банки начали отменять скидки по рыночной ипотеке: кредиты могут стать дороже без повышения базовых ставок

Ипотека может подорожать незаметно для заемщика. Российские банки начали сокращать скидки и вводить дополнительные надбавки по рыночным ипотечным программам. При этом средние базовые ставки остаются около 18,7% годовых. По нашей оценке, для покупателей жилья это означает, что ориентироваться только на рекламную ставку становится всё менее полезно: итоговые условия всё сильнее зависят от первоначального взноса, сроков выхода на сделку и других требований банка.

По данным ДОМ.РФ, за последнее время условия скидочных программ ужесточили три банка из топ-20 по объёму ипотечного портфеля. Причём банки не обязательно повышают базовую ставку для всех клиентов — вместо этого они отменяют отдельные льготы или добавляют надбавки для определённых категорий заемщиков.

Какие банки уже изменили условия

В конце июля Московский кредитный банк досрочно отменил скидку в 1 процентный пункт за быстрый выход на сделку при покупке готового жилья.

В августе ВТБ сократил скидку для заемщиков с первоначальным взносом от 50%. Ранее она составляла 1 процентный пункт, теперь — 0,5 п.п.

Банк ДОМ.РФ, напротив, ввёл надбавку 1 процентный пункт к ставке по рыночной ипотеке, если первоначальный взнос составляет менее 50%.

Для потребителя результат практически одинаков: при прочих равных фактическая процентная ставка становится выше, а вместе с ней увеличиваются ежемесячный платёж и общая переплата.

Средние ставки пока держатся около 18,7%

Несмотря на ужесточение скидочных программ, средние рыночные ставки с начала июля меняются незначительно.

По данным, приведённым Finmarket и «Коммерсантом»:

• по ипотеке на новостройки — примерно 18,70–18,74% годовых;
• по готовому жилью — около 18,67–18,71% годовых.

На первый взгляд рынок выглядит стабильным. Однако средняя ставка не отражает всех индивидуальных условий банка.

Например, один заемщик может получить 18,7%, а другой — 19,7%, если не соответствует требованиям для скидки или попадает под дополнительную надбавку.

По нашей оценке, именно поэтому сейчас особенно важно запрашивать у банка персональный расчёт, а не сравнивать предложения только по ставке, указанной на сайте.

Даже один процентный пункт заметно увеличивает платёж

Чтобы оценить масштаб разницы, рассмотрим условный пример.

Если взять 8 млн рублей на 20 лет под 18,7% годовых, ежемесячный аннуитетный платёж составит примерно 127,8 тыс. рублей.

При ставке 19,2% платёж увеличится примерно до 130,9 тыс. рублей, то есть почти на 3,1 тыс. рублей в месяц.

Если ставка вырастет до 19,7%, платёж составит уже около 134 тыс. рублей — примерно на 6,2 тыс. рублей больше ежемесячно.

За 20 лет разница только по платежам между 18,7% и 19,7% может приблизиться к 1,5 млн рублей.

Это примерный расчёт без учёта страхования, досрочного погашения, комиссий и индивидуальных условий банка. Но он показывает, почему потеря даже одной процентной точки скидки имеет значение при крупной сумме кредита.

Почему банки сокращают скидки

Эксперты связывают изменение условий прежде всего с замедлением снижения ключевой ставки Банка России.

На заседаниях 19 июня и 24 июля регулятор снижал ключевую ставку только на 0,25 процентного пункта. Одновременно ЦБ ухудшил среднесрочные прогнозы: ожидаемое среднее значение ключевой ставки на 2026 год было повышено до 14,5–14,6%, а прогноз инфляции — до 5,9–6,2%.

Кроме того, для банков остаётся высокой стоимость привлечения денег. Чем дороже банку обходится фондирование, тем меньше возможностей выдавать длинную ипотеку под существенно более низкую ставку.

На наш взгляд, поэтому кредитные организации сейчас предпочитают не резко менять публичные ставки, а более гибко регулировать конечную стоимость кредита через скидки и надбавки.

Большой первоначальный взнос становится ещё важнее

Изменения ВТБ и Банка ДОМ.РФ показывают общую логику банков: заемщик с крупным первоначальным взносом считается менее рискованным.

Если покупатель вносит половину стоимости квартиры собственными средствами, размер кредита относительно стоимости залога становится существенно меньше. При ухудшении финансового положения заемщика банку проще вернуть свои деньги за счёт реализации недвижимости.

Поэтому банки могут предоставлять таким клиентам более выгодные ставки.

Для покупателя возникает выбор: увеличить первоначальный взнос и уменьшить стоимость кредита либо сохранить часть накоплений, но получить более высокую процентную ставку.

Универсально правильного варианта нет. Перед сделкой стоит сравнивать не только ставку, но и сумму денег, которая останется у семьи после первоначального взноса.

Скидка за быстрый выход на сделку тоже имеет цену

Часть банковских программ предполагает снижение ставки, если клиент оформляет ипотеку в ограниченный срок.

Такие предложения стимулируют заемщика быстрее принять решение и позволяют банку быстрее завершить сделку. Но отмена подобной скидки показывает, что рассчитывать на сохранение маркетинговых условий надолго не стоит.

Если покупатель выбирает квартиру несколько недель, прежние параметры банковской программы к моменту подписания договора уже могут измениться.

Поэтому перед внесением невозвратного аванса за жильё разумно повторно получить от банка расчёт актуальной ставки и ежемесячного платежа.

Почему банки используют надбавки вместо повышения базовой ставки

Для банка такой механизм более гибкий.

Эксперты отмечают, что скидки и надбавки позволяют кредитным организациям разделять клиентов по уровню риска и при этом формально сохранять конкурентную базовую ставку.

Например, банк может рекламировать ипотеку около 18,7%, но отдельный заемщик получит более высокую ставку, если:

• первоначальный взнос слишком небольшой;
• клиент не относится к зарплатным;
• не оформлено требуемое страхование;
• не выполнены условия программы лояльности;
• объект или профиль заемщика оцениваются как более рискованные.

По нашей оценке, потребителю поэтому полезнее спрашивать не «какая у вас ставка по ипотеке?», а «какая будет полная ставка именно для меня при моих условиях?»

Может ли тенденция продолжиться

Эксперты считают, что дальнейшие действия банков будут зависеть сразу от двух факторов: решений Банка России по ключевой ставке и спроса на рыночную ипотеку.

Если спрос снова начнёт снижаться, кредитные организации могут активнее возвращать скидки, чтобы привлекать заемщиков.

Если же количество заявок стабилизируется или увеличится, у банков будет меньше стимулов предлагать максимально выгодные льготы и могут появляться новые надбавки.

Это означает, что условия ипотеки способны меняться быстрее самой базовой ставки.

Что проверить перед оформлением кредита

Покупателю жилья сейчас имеет смысл запросить предложения минимум у нескольких банков и сравнить не рекламные параметры, а окончательные расчёты.

Особенно важно проверить:

• индивидуальную процентную ставку;
• наличие надбавки из-за размера первоначального взноса;
• скидки для зарплатных клиентов;
• влияние страхования на ставку;
• требования к сроку выхода на сделку;
• полную стоимость кредита;
• ежемесячный платёж;
• общую переплату;
• возможность бесплатного досрочного погашения.

Если одна организация предлагает ставку на 0,5–1 процентный пункт ниже другой, на длинном ипотечном кредите разница может составить сотни тысяч или даже миллионы рублей.

Что это означает для покупателей жилья

Главное изменение заключается не в резком скачке средних ипотечных ставок, а в постепенном ухудшении дополнительных условий.

По нашей оценке, рынок становится менее прозрачным для потребителя, который ориентируется только на одну цифру в рекламе. Средняя ставка может оставаться около 18,7%, но реальный заёмщик получит 19% или более из-за отменённой скидки либо введённой надбавки.

Поэтому перед покупкой квартиры стоит рассчитывать ипотеку именно по фактическим условиям банка на день сделки. Особенно это важно при крупной сумме кредита и сроке 20–30 лет, когда даже небольшое изменение ставки существенно увеличивает итоговую переплату.

Источник: Finmarket, 20 августа 2026 года.

Первоисточник данных о банковских программах: «Коммерсантъ» со ссылкой на ДОМ.РФ.