Застройщики стали реже продавать квартиры с чистовой отделкой: что это означает для покупателей

Квартир, в которые можно въехать сразу после получения ключей, становится меньше. В первом полугодии 2026 года только 18% сделок с новостройками в крупных российских городах пришлось на жильё с готовой чистовой отделкой. Пять лет назад доля составляла 32%. По нашей оценке, для покупателя это означает изменение реальной стоимости приобретения жилья: всё чаще к цене квартиры придётся заранее прибавлять будущие расходы на ремонт.

Исследование провели аналитики «Циана» на основе сделок с новостройками в 40 крупных городах России. Всего 68% проданных в январе—июне квартир имели тот или иной вариант отделки, однако её структура постепенно смещается в сторону более простых форматов.

Доля квартир с готовым ремонтом снизилась почти вдвое

В 2021 году чистовая отделка присутствовала в 32% сделок с новостройками. В 2025 году показатель составлял 19%, а в первом полугодии 2026-го опустился до 18%.

Одновременно значительно увеличивается предложение квартир, где часть ремонтных работ покупателю необходимо выполнять самостоятельно.

Структура сделок в крупных городах в первой половине 2026 года выглядела следующим образом:

32% — квартиры без отделки;

13% — с черновой отделкой;

29% — с предчистовой;

18% — с чистовой;

ещё 8% приходилось на корпуса, в которых покупателям предлагались разные варианты отделки.

Особенно заметен рост чернового формата: за пять лет его доля увеличилась с 4% до 13%. Предчистовая отделка также стала распространённее — её доля выросла с 24% до 29%.

Таким образом, застройщики не обязательно полностью отказываются от подготовки квартиры к ремонту. Чаще происходит переход от варианта «заезжай и живи» к промежуточным форматам.

Почему застройщики сокращают чистовую отделку

«Циан» называет сразу несколько причин происходящего.

Одна из основных — высокая ключевая ставка. Чистовая отделка увеличивает расходы девелопера и делает стоимость реализации проекта менее предсказуемой. Кроме того, на рынке сохраняется нехватка работников, необходимых для выполнения отделочных работ.

Ещё один фактор — риск претензий со стороны покупателей из-за качества ремонта. Чем больше работ застройщик выполняет внутри квартиры, тем выше вероятность возникновения споров по поводу плитки, ламината, дверей, сантехники или других элементов отделки.

Аналитики ожидают, что при сохранении высокой стоимости финансирования девелоперы продолжат оптимизировать расходы. При этом полного отказа от отделки эксперты не ожидают: такой шаг способен отпугнуть заметную часть покупателей. Более вероятный вариант — дальнейшее упрощение готового ремонта.

Для покупателя дешёвая квартира может оказаться не такой дешёвой

Именно здесь возникает главное потребительское последствие.

Если одна квартира стоит дешевле, но перед заселением требует полного ремонта, сравнивать её только по цене договора долевого участия с квартирой «под ключ» некорректно.

Покупателю следует дополнительно учитывать расходы на:

электрику и сантехнические работы;

напольные покрытия;

выравнивание и отделку стен;

потолки;

межкомнатные двери;

сантехнику;

доставку материалов;

работу строительной бригады;

вывоз мусора;

аренду жилья на период ремонта, если негде жить.

Полагаем, что при выборе новостройки сегодня всё более полезным становится показатель «стоимость квартиры до фактического заселения», а не просто цена, указанная застройщиком.

Особенно важно это для покупателей с ограниченным первоначальным капиталом. Основную квартиру можно приобрести в ипотеку, тогда как последующий ремонт нередко приходится оплачивать уже из собственных средств или за счёт отдельного кредита.

Предчистовая и черновая отделка — не одно и то же

При сравнении предложений следует внимательно изучать спецификацию застройщика.

Термины «черновая», «предчистовая» и даже «чистовая» на рынке могут охватывать разный набор работ. Поэтому ориентироваться исключительно на рекламное название не стоит.

Для покупателя принципиально проверить, выполнены ли:

стяжка пола;

штукатурка и выравнивание стен;

разводка электрики;

розетки и выключатели;

сантехнические коммуникации;

межкомнатные перегородки;

установка сантехники;

напольное покрытие;

обои или окраска;

межкомнатные двери.

Именно конкретный перечень выполненных работ позволяет понять, какой бюджет потребуется после получения ключей.

Где квартир с чистовой отделкой больше всего

Ситуация существенно различается между городами.

По данным «Циана», самая высокая доля сделок с готовой чистовой отделкой в первом полугодии 2026 года отмечена в Санкт-Петербурге — 57%. Далее следуют Воронеж — 41% и Екатеринбург — 38%.

В Москве на квартиры с чистовой отделкой приходится около 20% сделок. При этом 46% проданных квартир в столице вообще не имели отделки.

В ряде крупных городов сделки с готовой чистовой отделкой в исследуемом периоде не фиксировались. Среди них Самара, Сочи, Калининград, Ижевск, Новокузнецк, Киров, Тольятти, Барнаул и Рязань.

Такой разброс показывает, что ситуация зависит не только от общероссийских экономических условий, но и от стратегии местных застройщиков и предпочтений покупателей конкретного региона.

Сильнее всего доля готовых квартир сократилась в Ярославле

За пять лет доля сделок с чистовой отделкой уменьшилась в 18 из 40 городов, проанализированных «Цианом».

Самое сильное сокращение произошло:

в Ярославле — на 37 процентных пунктов;

Нижнем Новгороде — на 33 п.п.;

Перми — на 32 п.п.;

Ульяновске — на 32 п.п.

Поэтому покупателям, которые принципиально рассматривают квартиру с готовым ремонтом, выбор в некоторых городах сегодня заметно уже, чем несколько лет назад.

Почему квартира без отделки иногда стоит дороже готовой

На первый взгляд кажется логичным, что квартира с ремонтом должна стоить дороже аналогичного жилья без него. Однако статистика всего рынка показывает обратную картину.

В первом полугодии 2026 года средняя стоимость квадратного метра в совершённых сделках составляла:

без отделки — 258 тыс. рублей;

с черновой — 171 тыс. рублей;

с предчистовой — 186 тыс. рублей;

с чистовой — 223 тыс. рублей.

Средний «квадрат» без отделки оказался примерно на 15% дороже, чем с чистовой. Но делать вывод, что ремонт от застройщика уменьшает стоимость квартиры, нельзя. Причина заключается в структуре рынка.

Жильё без отделки особенно распространено в дорогих проектах, где покупатель предпочитает самостоятельно создавать интерьер. В массовом сегменте, наоборот, чаще предлагается хотя бы черновая или предчистовая подготовка. Поэтому сравниваются квартиры разных классов, районов и проектов.

Правильно сравнивать стоимость вариантов внутри одного жилого комплекса или максимально похожих проектов.

Чистовая отделка сама становится дороже

Есть ещё одна тенденция. Средняя стоимость квадратного метра проданных квартир с чистовой отделкой выросла с 201 тыс. рублей в 2025 году до 223 тыс. рублей в первом полугодии 2026-го. Для жилья без отделки показатель увеличился с 242 тыс. до 258 тыс. рублей.

Это не означает, что непосредственно ремонт подорожал ровно на разницу между этими показателями — на средние цены влияют города, классы жилья и структура совершённых сделок.

Тем не менее сокращение предложения готовых квартир одновременно с ростом стоимости отделочных работ делает этот формат всё менее массовым.

На что обратить внимание при покупке квартиры

На наш взгляд, в нынешних условиях покупателю стоит сравнивать как минимум три сценария: квартиру без отделки, вариант white box или предчистовой подготовки и полностью готовое жильё.

Для каждого варианта полезно рассчитать не только первоначальную стоимость, но и:

Расходы до заселения. Сколько потребуется вложить после передачи ключей.

Срок ремонта. Можно ли въехать сразу или ещё несколько месяцев придётся оплачивать другое жильё.

Источник денег. Хватит ли собственных средств после первоначального взноса и оформления ипотеки.

Качество работ. Готов ли покупатель принять стандартное решение застройщика или предпочитает самостоятельно выбрать материалы.

Гарантии и приёмка. Чем больше отделочных работ выполнено девелопером, тем внимательнее стоит проверять квартиру перед подписанием акта.

Для семьи, которой необходимо быстро переехать, более высокая цена готовой квартиры иногда может оказаться экономически оправданной. Покупателю, планирующему индивидуальный интерьер и располагающему отдельным бюджетом на ремонт, отсутствие отделки, напротив, может быть предпочтительнее.

Что изменится на рынке дальше

Аналитики «Циана» считают более вероятным не полный отказ девелоперов от отделки, а дальнейшее её упрощение. Высокая стоимость финансирования заставляет застройщиков уменьшать затраты, однако полностью убрать готовые варианты они не могут из-за спроса со стороны покупателей.

По нашей оценке, для потребителя это означает постепенное изменение самого понятия «квартира с отделкой». Готового жилья «под ключ» становится меньше, а промежуточных вариантов — больше. Поэтому сравнение только стоимости квадратного метра всё хуже отражает реальные расходы семьи на покупку новостройки.

Перед подписанием договора имеет смысл отдельно запросить у девелопера спецификацию отделки и рассчитать сумму, необходимую именно до момента полноценного заселения.

Первоисточник: исследование «Циана» от 18 августа 2026 года.

Публикация: «Интерфакс-Россия», 18 августа 2026 года.