Россияне заметно активнее берут ипотеку на строительство собственного дома. За январь–июль 2026 года банки выдали около 22 тыс. кредитов на индивидуальное жилищное строительство на 153 млрд рублей. Количество займов выросло на 65% год к году, а их объём — примерно на 54–57% в зависимости от методики округления. По нашей оценке, рынок ИЖС восстанавливается прежде всего благодаря льготным программам: около 80% выдач обеспечивает семейная ипотека.
При этом высокий темп роста необходимо оценивать с учётом низкой базы прошлого года. В 2025 году рынок частного строительства адаптировался к обязательному использованию счетов эскроу при оформлении льготной ипотеки.
За семь месяцев выдали 22 тыс. кредитов
По данным аналитиков ДОМ.РФ, с января по июль банки предоставили россиянам около 22 тыс. ипотечных кредитов на строительство индивидуальных домов.
Общая сумма финансирования достигла 153 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество кредитов выросло примерно на 65%.
Средний размер одного займа при грубом расчёте составляет около 7 млн рублей. Это близко к средней стоимости строительства дома через механизм эскроу, которую аналитики оценивают примерно в 7,1 млн рублей по стране.
Для потребителя эта статистика означает, что частный дом постепенно превращается из нишевого ипотечного продукта в полноценную альтернативу квартире в новостройке.
Семейная ипотека остаётся главным драйвером
Основная часть выдач приходится на льготные программы.
По данным ДОМ.РФ, семейная ипотека формирует около 80% рынка кредитования строительства частных домов. В отдельных периодах показатель был ещё выше: например, Банк ДОМ.РФ сообщал, что в марте доля семейной ипотеки в его выдачах на ИЖС достигала 84%.
Семейную ипотеку можно использовать не только для покупки квартиры. Программа позволяет построить жилой дом с привлечением подрядчика, в том числе на собственном земельном участке или с включением покупки земли в кредит. Расчёты по договору строительства при этом проводятся через эскроу-счёт.
Для семей, соответствующих условиям программы, это существенно меняет экономику проекта: рыночная ипотека на частный дом остаётся значительно дороже льготной.
Почему выдачи резко выросли
Высокие годовые темпы связаны не только с ростом реального спроса.
С марта 2025 года при строительстве частного дома с использованием льготной ипотеки стал обязательным механизм эскроу. Рынку потребовалось время, чтобы подрядчики, банки и покупатели адаптировались к новой схеме. Поэтому база первой половины 2025 года была сравнительно низкой.
К 2026 году ситуация изменилась:
- увеличилось число подрядчиков, работающих через эскроу;
- банки адаптировали ипотечные продукты;
- появились стандартные процедуры проверки подрядчиков;
- выросло банковское финансирование строительных компаний;
- покупатели лучше знакомы с новой схемой.
Поэтому нынешний рост представляет собой одновременно восстановление после слабого периода и реальное увеличение интереса к индивидуальному жилью.
Что изменилось после появления эскроу
Счёт эскроу позволяет не перечислять всю стоимость строительства непосредственно подрядчику.
Средства размещаются на специальном банковском счёте. Подрядчик получает деньги после выполнения предусмотренных договором условий. Если строительство не будет завершено в соответствии с правилами сделки, механизм должен защитить деньги заказчика.
Ранее одной из главных проблем ипотеки на ИЖС был риск недостроя: семья могла остаться одновременно с кредитными обязательствами и незавершённым домом.
Механизм эскроу снижает этот риск, хотя полностью не устраняет другие проблемы строительства — нарушение сроков, споры о качестве, дополнительные работы или изменение стоимости материалов.
Средний дом стоит около 7,1 млн рублей
По данным ДОМ.РФ, средняя стоимость строительства индивидуального дома с использованием новой схемы составляет примерно 7,1 млн рублей, а средняя площадь — около 107 кв. метров.
Однако цены заметно различаются по регионам.
В Московской и Ленинградской областях стоимость строительства выше. Аналитики ДОМ.РФ ранее оценивали среднюю стоимость дома в столичных агломерациях примерно в 9,1 млн рублей.
Таким образом, при сравнении квартиры и частного дома необходимо учитывать не только площадь. В стоимость загородного проекта могут дополнительно входить земельный участок, коммуникации, подъездная дорога, благоустройство и хозяйственные постройки.
Средний срок строительства — около девяти месяцев
Средняя продолжительность строительства дома по договорам с эскроу составляет порядка девяти месяцев.
Для семьи это означает, что расходы следует планировать минимум на период от оформления кредита до фактического завершения объекта.
Если до переезда приходится снимать квартиру, аренда становится дополнительной частью общей стоимости проекта.
Кроме того, срок в девять месяцев является средним показателем, а конкретный объект может строиться быстрее или дольше в зависимости от технологии, региона, сезона и работы подрядчика.
В июне спрос резко вырос, а в июле замедлился
Динамика внутри года показывает, что рынок растёт неравномерно.
В июне 2026 года банки выдали около 4,9 тыс. кредитов на ИЖС на 34 млрд рублей. Количество выросло примерно на 60% год к году, объём — на 67%.
В ДОМ.РФ связывали всплеск в том числе с обсуждением возможного изменения условий семейной ипотеки. Часть семей могла ускорить оформление кредита, опасаясь ухудшения программы.
В июле эффект практически исчез: было оформлено около 3,9 тыс. кредитов на 25,1 млрд рублей. Количество оказалось лишь на 5% выше прошлогоднего, а объём — примерно на 1% ниже.
Поэтому делать вывод о постоянном полуторакратном росте рынка каждый месяц было бы неправильно.
Рынок охватил почти всю страну
Строительство через эскроу развивается уже в большинстве российских регионов.
По данным аналитиков, схема используется в 84 субъектах РФ. При этом около 23% портфеля приходится на Московскую и Ленинградскую области.
Концентрация вокруг крупнейших агломераций объяснима: там выше стоимость земли и жилья, больше платёжеспособный спрос и активнее работают крупные подрядчики.
Одновременно финансирование подрядчиков развивается и в других регионах. Банк ДОМ.РФ сообщал, что только при его поддержке строятся тысячи индивидуальных домов.
Что проверить перед оформлением ипотеки на дом
Покупателю важно сравнивать не только ипотечную ставку.
При строительстве ИЖС следует заранее учитывать:
- стоимость земельного участка;
- цену договора с подрядчиком;
- перечень работ, входящих в смету;
- инженерные коммуникации;
- отделку;
- благоустройство территории;
- сроки строительства;
- условия раскрытия эскроу;
- возможные дополнительные платежи.
Особенно внимательно необходимо читать техническое задание. Формулировка «дом стоимостью 7 млн рублей» может означать совершенно разные комплектации — от практически готового объекта до коробки без полноценной внутренней отделки.
Семейная ипотека доступна не всем
Высокая доля льготной программы не означает, что любой желающий построить дом сможет получить кредит на таких условиях.
Семейная ипотека распространяется на определённые категории семей. Среди них семьи с ребёнком младше семи лет, ребёнком-инвалидом и в предусмотренных правилами случаях семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
Для строительства необходимо привлекать подрядчика и проводить расчёты через счёт эскроу. Просто получить льготный кредит и самостоятельно потратить деньги на закупку материалов нельзя.
Поэтому перед выбором проекта целесообразно сначала убедиться, что семья соответствует условиям программы и выбранный подрядчик может работать по требуемой схеме.
Что рост ипотеки на ИЖС означает для покупателей
Рынок частного домостроения становится более структурированным и всё сильнее зависит от банковского кредитования.
По нашей оценке, главный фактор нынешнего роста — сочетание семейной ипотеки и механизма эскроу. Первая делает кредит относительно доступным для подходящих семей, второй снижает риск потери денег при незавершённом строительстве.
При этом цифра в 153 млрд рублей не означает, что частные дома внезапно стали дешёвыми. Средняя стоимость строительства превышает 7 млн рублей, в крупнейших агломерациях приближается к 9 млн рублей, а участок и дополнительные работы могут заметно увеличить итоговый бюджет.
Поэтому при сравнении ИЖС с квартирой стоит оценивать не только размер ипотечного кредита, но полную стоимость дома до момента фактического заселения.
Источник: данные аналитиков ДОМ.РФ о рынке ипотеки на ИЖС за январь–июль 2026 года.
Публикация: Finmarket, 21 августа 2026 года.
Комментарии
Пока нет комментариев.