В новостройках растёт объём непроданного жилья: что это значит для покупателей

Новостроек продаётся медленнее, чем хотелось бы застройщикам. По нашей оценке, для покупателей это скорее позитивный фактор: большое предложение усиливает конкуренцию между девелоперами и может заставлять их активнее использовать скидки, рассрочки и другие способы привлечения клиентов. Но ожидать автоматического массового снижения цен на квартиры пока преждевременно.

В 14 из 17 крупнейших городов России для продажи текущего объёма непроданных квартир при сохранении спроса на уровне первого полугодия 2026 года потребуется примерно от 2 до 3,8 года. Такие результаты получила система мониторинга рынка недвижимости BnMap.pro, изучившая 16 городов-миллионников и Тюмень.

Для большинства девелоперов нормальным считается срок реализации портфеля до двух лет. Следовательно, во многих крупных городах текущий объём предложения уже превышает уровень, который рынок способен быстро поглотить при существующей покупательской активности.

Срок продажи новостроек увеличился

Другие аналитики также фиксируют увеличение сроков реализации жилья. По расчётам консалтинговой компании Macon, в среднем по крупнейшим городам существующий объём новостроек может быть распродан за 2,6 года. Год назад показатель составлял примерно 2,1 года.

Ещё более показательные цифры приводит «Циан». На июль 2026 года в городах-миллионниках строилось около 66 млн кв. м жилья, включая проекты, где продажи ещё не начались. Из этого объёма реализовано только около 27%.

Годом ранее ситуация была лучше: из примерно 65 млн кв. м строящихся новостроек было продано около 33%. Таким образом, доля уже реализованного жилья за год уменьшилась примерно на шесть процентных пунктов.

При сохранении темпов продаж первого полугодия «Циан» оценивает расчётный срок реализации оставшегося объёма примерно в 76 месяцев, то есть более шести лет. Год назад аналогичный показатель составлял 49 месяцев. Такой расчёт шире оценки BnMap.pro, поскольку учитывает весь строящийся объём, в том числе проекты, продажи в которых ещё не стартовали.

Но рынок нельзя считать полностью затоваренным

Есть и другая оценка. Руководитель сервиса «Пульс продаж новостроек» Артём Советников рассчитывает срок реализации остатков примерно в 43,1 месяца по итогам первого полугодия 2026 года. При этом объём непроданного жилья по его методике даже сократился на 7,6% — до 32,5 млн кв. м.

Однако эксперт связывает такое сокращение прежде всего с техническими факторами, в частности с вводом большого количества домов в июне. Поэтому разные показатели не обязательно противоречат друг другу: аналитические компании используют разные базы объектов и методики расчёта.

Дополнительные данные подтверждают, что продажи на первичном рынке продолжаются достаточно активно. В первом полугодии 2026 года застройщики реализовали около 10,8 млн кв. м жилья, что на 11% больше показателя аналогичного периода предыдущего года. При этом увеличение продаж пока не привело к устойчивому сокращению общего предложения непроданных новостроек.

Значит ли это, что квартиры начнут дешеветь

Не обязательно.

Большой объём непроданных квартир действительно улучшает переговорную позицию покупателя. Девелоперу приходится конкурировать не только с другими застройщиками, но зачастую и с большим количеством собственных непроданных объектов.

По нашей оценке, наиболее вероятным следствием станет не резкое снижение официальной цены квадратного метра, а увеличение количества акций, индивидуальных скидок, рассрочек, субсидированных программ и специальных условий на отдельные квартиры.

Для застройщиков прямое снижение прайс-листа не всегда выгодно: оно способно повлиять на стоимость остальных квартир в проекте и финансовую модель строительства. Поэтому дисконт нередко предоставляется покупателю через временную акцию или специальные условия сделки.

Покупателям становится проще выбирать

Увеличение объёма предложения означает, что покупатель может тщательнее сравнивать проекты и меньше торопиться с решением.

На наш взгляд, особенно важно сравнивать не только заявленную цену квадратного метра, но и полную стоимость покупки: размер первоначального взноса, ипотечную ставку, стоимость отделки, плату за парковочное место, условия рассрочки и фактический размер скидки.

Например, квартира с официальной ценой 12 млн рублей и скидкой 7% может оказаться выгоднее объекта за 11,7 млн рублей, если во втором случае покупателю навязываются более дорогая ипотека или дополнительные услуги. Большое количество непроданных квартир повышает вероятность того, что у покупателя будет несколько сопоставимых вариантов.

Что будет дальше

Многое зависит от будущего спроса. Если продажи ускорятся, накопленный объём предложения может постепенно сократиться. Если покупательская активность останется на текущем уровне, девелоперам придётся дольше реализовывать уже построенные и строящиеся квартиры.

Одновременно застройщики могут реагировать на ситуацию сокращением запуска новых проектов. Поэтому сегодняшнее избыточное предложение не означает, что через несколько лет рынок обязательно столкнётся с таким же количеством непроданного жилья.

По нашей оценке, для покупателя текущая ситуация скорее благоприятна с точки зрения выбора и возможности получить скидку, но рассчитывать исключительно на обвал цен не стоит. Намного рациональнее следить за конкретными предложениями застройщиков и сравнивать фактическую стоимость сделки.

Таким образом, увеличение сроков реализации новостроек показывает, что рынок постепенно становится более конкурентным за покупателя. И чем дольше большие объёмы квартир остаются непроданными, тем больше стимулов у девелоперов предлагать клиентам более привлекательные условия.

Первоисточник: исследование BnMap.pro; оценки Macon, «Циан» и сервиса «Пульс продаж новостроек», приведённые Finmarket.

Источник публикации: Finmarket, 11 августа 2026 года, 08:09.