В городах-миллионниках начала дешеветь аренда жилья: что происходит со ставками

Аренда квартир в крупнейших городах России неожиданно оказалась дешевле прошлогодней. В августе 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в городах-миллионниках составила около 28,2 тыс. рублей в месяц, что на 3% ниже уровня августа 2025 года. По нашей оценке, для арендаторов это означает более сильную переговорную позицию: предложение остаётся высоким, а традиционный осенний скачок цен пока значительно слабее, чем в предыдущие годы.

При этом по сравнению с июлем аренда всё же выросла примерно на 3%. То есть речь идёт не о непрерывном падении ставок, а о заметном замедлении сезонного роста на фоне более дешёвой базы относительно прошлого года.

Однокомнатная квартира обходится в среднем в 28,2 тыс. рублей

По расчётам «Циана», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в российских миллионниках в августе достигла 28 200 рублей в месяц.

Год назад аналогичная квартира обходилась примерно на 3% дороже. В 19 ключевых регионах, включая Московскую и Ленинградскую области и Тюмень, средняя стоимость аренды сейчас также примерно на 2% ниже уровня августа прошлого года.

При этом за период с 20 мая по 20 августа ставки выросли только на 5%.

Для сравнения:

• в 2025 году за тот же период рост составлял около 9%;

• в 2023 и 2024 годах — сразу 20–25%.

Таким образом, обычный летне-осенний сезонный рост в 2026 году оказался значительно слабее.

По России в целом аренда почти не дорожает

Другие участники рынка подтверждают эту тенденцию.

По данным компании «Этажи», аренда однокомнатных квартир по России за месяц выросла всего на 0,1%, а стоимость аренды двухкомнатных квартир практически не изменилась.

В годовом выражении обе категории стали дешевле примерно на 1,7%.

Сервис Colife оценивает снижение ещё заметнее: средняя стоимость аренды студий и однокомнатных квартир в мегаполисах сократилась за год на 5,7% — примерно до 38 тыс. рублей в месяц.

Разница между оценками объясняется различиями в выборках и методике подсчёта, однако направление рынка одинаковое: аренда растёт значительно слабее обычного либо становится дешевле год к году.

Почему аренда перестала быстро дорожать

Главная причина — большое количество квартир в предложении.

За предыдущий год на рынке накопился значительный объём арендного жилья, который сейчас способен покрыть сезонный спрос.

Дополнительное предложение формируется сразу из нескольких источников.

Часть собственников, которые ранее планировали продавать квартиру, откладывают сделку из-за сложной ситуации на рынке недвижимости и временно начинают сдавать объект.

Кроме того, после завершения летнего туристического сезона часть квартир возвращается из посуточной аренды в долгосрочную. Это дополнительно усиливает конкуренцию между собственниками.

Для арендатора высокая конкуренция означает больше вариантов и меньше возможностей у владельцев резко поднимать стоимость.

Спрос снизился на 5–7%

На цены влияет и более слабая активность квартиросъёмщиков.

«Циан» оценивает сокращение спроса примерно в 5% год к году, «Этажи» — в диапазоне 5–7%.

Одна из причин заключается в том, что собственники в течение года относительно редко резко повышали ставки действующим жильцам.

В результате меньше арендаторов были вынуждены съезжать и искать новую квартиру.

Дополнительным фактором аналитики называют замедление роста зарплат. Если доходы населения растут медленнее, у собственников становится меньше возможностей увеличивать арендные ставки без риска потерять клиента.

Арендатор становится сильнее собственника

Увеличение предложения постепенно меняет баланс сил на рынке.

Эксперты отмечают, что собственникам всё сложнее сдавать квартиры только за счёт самого факта дефицита жилья. Для быстрой сдачи объект должен соответствовать ожиданиям арендаторов по цене, ремонту, мебели и бытовой технике.

Пустые квартиры или объекты по завышенной цене рискуют дольше оставаться без жильцов.

По нашей оценке, это повышает вероятность торга. Если квартира долго находится в экспозиции, потенциальный арендатор сейчас чаще может обсуждать:

• небольшое снижение ежемесячной ставки;

• фиксацию цены на более длительный срок;

• отказ от ежегодного повышения;

• включение отдельных расходов в стоимость;

• покупку собственником недостающей мебели или техники.

Значительного обвала цен эксперты пока не ждут

Несмотря на снижение год к году, ожидать массового падения арендных ставок пока преждевременно.

Эксперты рассматривают происходящее скорее как коррекцию после нескольких лет быстрого роста, а не начало устойчивого многолетнего удешевления жилья.

В сентябре аренда по стране может прибавить ещё 1–2% к августовским значениям из-за начала делового и учебного сезона. После этого рынок, по прогнозам участников отрасли, может стабилизироваться в октябре–ноябре.

Таким образом, наиболее вероятный сценарий — небольшой сезонный рост без повторения скачков на 20–25%, которые наблюдались два-три года назад.

Стоит ли ждать сентября или снимать квартиру сейчас

Для арендатора с гибкими сроками текущая ситуация выглядит относительно благоприятно.

Предложение велико, спрос слабее прошлогоднего, а собственники вынуждены активнее конкурировать за жильцов.

Однако в популярных районах и возле университетов ситуация может отличаться от средней по рынку. В августе–сентябре спрос традиционно увеличивается со стороны студентов и людей, переезжающих в крупные города к началу нового делового сезона.

Поэтому хорошая квартира по адекватной цене всё ещё может быстро уйти.

Полагаем, оптимальная стратегия сейчас — не откладывать подходящий вариант только в ожидании дальнейшего снижения на несколько процентов, но и не соглашаться сразу на первое предложение без сравнения рынка.

Что проверить перед подписанием договора аренды

Снижение ставок не отменяет стандартных рисков.

Перед передачей денег стоит проверить:

• документы собственника;

• соответствие арендодателя данным ЕГРН;

• наличие других собственников;

• состояние квартиры и техники;

• порядок оплаты коммунальных услуг;

• условия возврата залога;

• срок уведомления о расторжении договора;

• возможность повышения ставки в течение срока аренды.

Особенно полезно отдельно прописать в договоре, может ли собственник повышать стоимость и при каких условиях.

Если цена фиксируется на 11–12 месяцев, арендатор получает дополнительную защиту от возможного сезонного роста в будущем.

Что снижение аренды означает для потребителей

Главная тенденция августа — рынок аренды стал заметно спокойнее.

Средняя однокомнатная квартира в миллионниках стоит около 28,2 тыс. рублей в месяц, что на 3% дешевле прошлогоднего уровня. Спрос снизился на 5–7%, а накопившееся предложение сдерживает традиционный августовско-сентябрьский рост ставок.

По нашей оценке, нынешняя ситуация в первую очередь выгодна арендаторам: выбор квартир увеличился, собственники стали осторожнее повышать цены, а возможность обсуждать условия аренды выросла.

При этом рассчитывать на продолжительное резкое падение ставок пока не стоит. Наиболее вероятно небольшое повышение в сентябре и дальнейшая стабилизация рынка осенью.

Источник: Finmarket, 25 августа 2026 года. Открыть публикацию Finmarket

Первичные данные: аналитика «Циана» и оценки участников рынка долгосрочной аренды.