Рынок строительства частных домов может восстановиться только к 2030 году

Строительство частных домов в России резко замедлилось. За январь–июль 2026 года объём нового индивидуального жилищного строительства сократился на 26% год к году — до 31,4 млн кв. м. Аналитики ожидают возвращения к рекордным показателям 2025 года не раньше 2030-го. По нашей оценке, для покупателей это означает риск сокращения нового предложения и более медленного снижения стоимости качественных домов с готовыми коммуникациями.

Согласно базовому прогнозу Strategy Partners, в 2030 году ввод индивидуального жилья может составить около 63,4 млн кв. м — практически столько же, сколько было введено в рекордном 2025 году. В пессимистичном сценарии показатель составит 58,4 млн кв. м, в оптимистичном — 68,4 млн кв. м.

В 2026 году строительство частных домов упало на 26%

В 2025 году в России было введено около 63,5 млн кв. м индивидуального жилья — на 2% больше предыдущего года.

Но в 2026 году ситуация резко изменилась. За первые семь месяцев новое строительство частных домов составило 31,4 млн кв. м, что на 26% меньше результата аналогичного периода прошлого года.

ДОМ.РФ прогнозирует, что по итогам всего 2026 года ввод ИЖС снизится примерно на 11% — до 56,3 млн кв. м.

Это означает, что даже если рынок начнёт восстанавливаться уже в следующие годы, возвращение к прежним объёмам займёт продолжительное время.

Почему частных домов стали строить меньше

Аналитики выделяют сразу несколько факторов.

Одна из основных причин — дорогое финансирование. Высокая стоимость кредитов делает строительство менее доступным как для покупателей, так и для профессиональных подрядчиков.

Вторая проблема — дефицит земельных участков, которые уже обеспечены необходимой инфраструктурой и коммуникациями.

Для строительства дома недостаточно просто приобрести землю. Покупателю могут потребоваться:

• подключение электричества;

• газ;

• водоснабжение;

• канализация;

• подъездная дорога;

• благоустройство территории.

Если эти элементы отсутствуют, фактическая стоимость проекта существенно увеличивается.

Кроме того, спрос на загородное жильё остаётся ограниченным.

Продажи домов растут, но после очень слабого года

По данным ЦИАН, в январе–июне 2026 года в России было заключено около 31,3 тыс. сделок по покупке построенных частных домов.

Это примерно на 10% больше, чем год назад. Однако 2025 год был одним из самых слабых по объёму продаж за весь период наблюдений.

Поэтому формально положительная динамика пока не означает полноценного восстановления спроса.

Одновременно предложение строящихся и недавно введённых домов увеличилось примерно на 4% — до 42,5 тыс. объектов.

Полагаем, что для покупателей это создаёт неоднозначную ситуацию: выбор объектов пока остаётся достаточно широким, но компании осторожнее запускают новые проекты.

Небольшие застройщики начали продавать землю

На фоне слабого спроса и дорогого финансирования небольшие девелоперы стали избавляться от земельных участков, которые ранее приобретали под строительство загородных проектов.

Сейчас на ЦИАН выставлено более 92 тыс. земельных участков под ИЖС по всей России.

Год назад их было около 86 тыс., а два года назад — примерно 70 тыс.

Рост предложения участков может дать потребителям больше возможностей для самостоятельного строительства.

Но здесь есть важный нюанс: дешёвый участок без коммуникаций способен в итоге оказаться значительно дороже подготовленного участка из-за расходов на подключение инженерных сетей.

Рынок перестраивается под эскроу-счета

Ещё одно важное изменение — переход профессионального рынка ИЖС на механизм эскроу.

При такой схеме деньги покупателя размещаются на специальном банковском счёте и перечисляются подрядчику после выполнения условий договора.

Для потребителя механизм уменьшает риск ситуации, когда подрядчик получает деньги, но дом остаётся недостроенным.

Однако для строительных компаний переход означает необходимость работать по более прозрачной финансовой модели и чаще использовать банковское финансирование.

Участники рынка считают, что адаптация к новой системе займёт несколько лет.

ДОМ.РФ ранее оценивал, что для формирования более зрелого рынка индивидуального строительства потребуется минимум около трёх лет. К 2030 году компания рассчитывает довести долю домов, строящихся через эскроу, как минимум до 25%.

Почему падение строительства не обязательно означает немедленный рост цен

Сокращение объёма нового ИЖС теоретически уменьшает будущее предложение и может поддерживать цены.

Однако прямой зависимости здесь нет.

Если спрос одновременно остаётся слабым, застройщики не могут бесконечно повышать стоимость домов. Им приходится использовать скидки, рассрочки, уменьшать площадь домов или сокращать собственную маржу.

Поэтому в краткосрочной перспективе падение строительства скорее означает сокращение выбора новых объектов, чем гарантированное резкое повышение цен.

Но если спрос восстановится быстрее предложения, ситуация может измениться.

По нашей оценке, особенно устойчивыми могут оказаться цены на дома в локациях, где уже есть дороги, газ, электричество, школы, магазины и другая инфраструктура.

Что покупателю учитывать при выборе частного дома

При сравнении загородного дома с квартирой или другим объектом ИЖС стоит смотреть не только на цену объявления.

В итоговый бюджет могут дополнительно входить:

• земельный участок;

• подключение коммуникаций;

• внутренняя отделка;

• забор и ворота;

• благоустройство;

• скважина или септик;

• отопительное оборудование;

• подъездные пути.

Например, два внешне одинаковых дома стоимостью 8 млн рублей могут существенно различаться по реальным расходам после покупки, если один уже подключён к коммуникациям, а второй требует дополнительных вложений.

Поэтому полезнее сравнивать полную стоимость дома до момента фактического заселения.

Рекорд 2025 года тоже нужно трактовать осторожно

Участники рынка обращают внимание, что рекордный ввод ИЖС в 2025 году отражал не только новое строительство.

Часть домов была построена раньше, но зарегистрирована позже — в том числе в связи с газификацией и действием механизмов «дачной амнистии».

Это означает, что показатель в 63,5 млн кв. м частично отражает оформление уже существовавшего жилья.

Поэтому сравнение текущего строительства с рекордом 2025 года требует осторожности.

Когда рынок может восстановиться

Базовый прогноз Strategy Partners предполагает возвращение к уровню 2025 года только к 2030 году.

Ввод ИЖС тогда оценивается примерно в 63,4 млн кв. м. В оптимистичном сценарии он может достигнуть 68,4 млн кв. м, а в пессимистичном — остаться на уровне 58,4 млн кв. м.

На скорость восстановления будут влиять прежде всего:

• стоимость кредитов;

• доступность семейной ипотеки;

• развитие инфраструктуры;

• распространение эскроу;

• стоимость строительных материалов;

• реальные доходы покупателей.

По нашей оценке, наиболее важным для потребителя станет не сам показатель ввода домов, а то, сможет ли рынок увеличить предложение участков с готовыми коммуникациями и проектов с понятной фиксированной стоимостью строительства.

Если этого не произойдёт, даже при восстановлении объёмов ИЖС покупатели продолжат сталкиваться с большими дополнительными расходами после приобретения участка или заключения договора на строительство.

Источник: Finmarket, 24 августа 2026 года.

Исходное исследование и прогноз: Strategy Partners, данные ДОМ.РФ, Росстата и ЦИАН, приведённые «Коммерсантом»