За будущую новостройку покупателю предлагают заплатить уже сегодня. По нашей оценке, главная опасность таких сделок заключается в том, что высокая цена старой квартиры строится не только на её текущих характеристиках, но и на ожиданиях от будущего переселения. Фактическая выгода при этом может отличаться от той, которую продавец заранее включил в стоимость объекта.
Около 87% квартир в московских домах, участвующих в программе реновации, выставляются на продажу с завышенной ценой. Средний размер предполагаемой переплаты составляет около 1,9 млн рублей, следует из подсчётов аналитиков инвестиционной компании «Флип», которые приводит Finmarket.
Разброс наценки достаточно большой. Примерно 39% таких квартир предлагаются на 1-1,4 млн рублей выше рыночного уровня, ещё около четверти — на 1,5-2 млн рублей. У 19% объектов превышение стоимости составляет более 2 млн рублей.
Основная причина — ожидание будущего переселения. Продавец фактически предлагает приобрести не только старую квартиру, но и право в дальнейшем получить новое жильё по программе реновации. На размер такой «премии» влияют предполагаемый срок переселения и расположение дома.
По данным участников рынка, приведённым Finmarket, квадратный метр в таких квартирах за пять лет подорожал в среднем на 115% — до 434 тыс. рублей. Только за последний год рост оценили в 36%. Для сравнения, один из опрошенных экспертов оценивает среднее увеличение стоимости московского жилья за тот же год примерно в 7%.
Почему покупатели готовы переплачивать
Одним из аргументов становится площадь будущего жилья. Аналитики рынка отмечают, что после переселения общая площадь квартиры нередко оказывается больше благодаря более просторным кухням, коридорам и другим нежилым помещениям. Один из экспертов оценивает потенциальную прибавку примерно в 10-14 кв. м и денежный эквивалент такой площади в 3-4 млн рублей.
Официальные правила программы действительно предусматривают предоставление равнозначного жилья: количество комнат и жилая площадь должны быть не меньше прежних, а общая площадь новой квартиры будет больше за счёт более просторных вспомогательных помещений. Московский Фонд реновации указывает, что новые квартиры в среднем больше старых примерно на 30%.
Но из этого не следует, что покупатель любой квартиры под реновацию автоматически получает прибыль в несколько миллионов рублей.
Размер будущего жилья, конкретный дом, этаж и другие характеристики зависят от обстоятельств переселения. Поэтому текущую рыночную стоимость будущей квартиры нельзя с полной уверенностью переносить на старое жильё.
Предложение таких квартир сокращается
Росту цен способствует и небольшое количество предложений. Сейчас, по приведённой Finmarket оценке, на московском рынке продаётся около 400 квартир в домах под реновацию, тогда как год назад их было примерно 550-600.
Часть собственников предпочитает не продавать недвижимость и дождаться переселения, рассчитывая затем распоряжаться уже новой квартирой. Ограниченное предложение позволяет оставшимся продавцам устанавливать более высокие цены.
Эксперты допускают, что ситуация может измениться ближе к 2028 году, если предложение квартир в домах с более поздними сроками расселения увеличится. В таком случае давление на цены потенциально может ослабнуть. Это прогноз участников рынка, а не гарантированный сценарий.
В чем риск для покупателя
Главный риск состоит в том, что покупатель платит сегодня за предполагаемую будущую выгоду.
Например, если обычная сопоставимая квартира стоит 12 млн рублей, а объект в доме под реновацию предлагается за 14 млн рублей, дополнительные 2 млн фактически становятся ставкой на то, что полученная впоследствии квартира окажется достаточно дорогой, чтобы оправдать первоначальную переплату.
Но на результат могут влиять срок переселения, характеристики нового жилья, состояние рынка недвижимости к моменту получения квартиры и другие обстоятельства. Finmarket также приводит предупреждение экспертов о том, что новая квартира может отличаться от ожиданий по площади, планировке, этажу или расположению.
По нашей оценке, перед такой покупкой особенно важно разделять две стоимости: цену недвижимости в её нынешнем состоянии и сумму, которую продавец фактически просит доплатить за перспективу реновации.
Если квартира заметно дороже аналогичных объектов поблизости, покупателю имеет смысл отдельно рассчитать размер этой премии. Чем она выше, тем сильнее будущая выгода от программы уже отражена в сегодняшней цене — и тем меньше потенциальный финансовый выигрыш от переселения.
Таким образом, сама по себе покупка квартиры в доме под реновацию не обязательно невыгодна. Однако данные рынка показывают, что ожидание новой квартиры уже активно капитализируется продавцами. Поэтому переплату почти в 2 млн рублей нельзя воспринимать как гарантированную инвестицию в более дорогое жильё.
Первоисточник: исследование инвестиционной компании «Флип» на основе открытых рыночных данных, приведённое в публикации Finmarket и «Известий»; публичное подтверждение основных данных: «Мослента» со ссылкой на «Известия».
Источник публикации: Finmarket, 10 августа 2026 года, 08:30.
Комментарии
Пока нет комментариев.