Число сделок с новостройками в Москве упало почти на треть: что происходит со спросом

Спрос на московские новостройки заметно охладел. За январь–июль 2026 года столичный Росреестр зарегистрировал 44,4 тыс. договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов — на 31% меньше, чем годом ранее. По нашей оценке, для покупателей это усиливает конкуренцию девелоперов за клиента и может поддерживать скидки, рассрочки и другие стимулирующие программы, хотя автоматического снижения цен на квартиры такая статистика не означает.

Всего за семь месяцев зарегистрировано 44 388 ДДУ с эскроу против 64 275 за аналогичный период прошлого года. Доля таких договоров составила около 97% всех зарегистрированных в Москве ДДУ.

Сделок стало меньше, но почти все они проходят через эскроу

Важно правильно трактовать статистику.

Падение на 31% не означает, что покупатели массово отказались именно от эскроу-счетов. Наоборот, этот механизм сейчас практически полностью доминирует на столичном первичном рынке.

За январь–июль доля сделок с эскроу составила 97,1%, тогда как годом ранее — 98,6%. В июле показатель вырос уже до 98,5%, став максимальным с начала года.

То есть снижение количества эскроу-ДДУ отражает прежде всего общее падение числа сделок с новостройками, а не отказ покупателей от самого механизма защиты денег.

В июле рынок начал восстанавливаться

Несмотря на слабые результаты семи месяцев, внутри 2026 года ситуация постепенно улучшается.

В июле было зарегистрировано почти 6,7 тыс. ДДУ с эскроу, что на 2,3% больше июня. Количество таких сделок растёт уже третий месяц подряд.

Поэтому говорить о продолжающемся обвале спроса было бы некорректно.

Более точная картина выглядит так: начало года оказалось значительно слабее прошлогоднего, но в мае–июле покупательская активность постепенно восстанавливается.

На наш взгляд, именно динамика осенних месяцев покажет, превратился ли этот рост в устойчивый тренд.

Без эскроу в июле оформили всего 99 сделок

Механизм проектного финансирования практически полностью вытеснил старую модель долевого строительства.

В июле из примерно 6,8 тыс. сделок с первичной недвижимостью только 99 были оформлены без эскроу.

По данным Мосгосстройнадзора, через счета эскроу реализуются более 380 из примерно 400 столичных проектов.

Без этого механизма в Москве остаётся только 29 объектов долевого строительства общей площадью около 1,2 млн кв. м — это преимущественно проекты, которые начали реализовываться по старой схеме.

Зачем покупателю нужен эскроу-счёт

При покупке квартиры по ДДУ деньги дольщика размещаются на специальном банковском счёте.

Застройщик получает их не сразу после заключения договора, а после выполнения предусмотренных законом условий и завершения строительства.

Это снижает риск ситуации, когда покупатель передал деньги непосредственно девелоперу, а объект оказался недостроенным.

Мосгосстройнадзор подчёркивает, что банковский контроль за финансовым состоянием застройщиков и движением средств создаёт дополнительную защиту для дольщиков.

Поэтому высокая доля эскроу — скорее позитивный фактор с точки зрения безопасности покупки.

Почему число сделок снизилось

Основная причина — более слабый спрос на первичное жильё в первой половине года.

На рынок одновременно влияют несколько факторов:

• высокая стоимость рыночной ипотеки;
• увеличение необходимого первоначального взноса;
• более осторожное поведение покупателей;
• высокая стоимость квадратного метра;
• завершение части прежних льготных ипотечных стимулов.

При этом общероссийский рынок ипотеки в первой половине 2026 года демонстрировал восстановление: банки выдали ипотечных кредитов на 2,2 трлн рублей — почти на 48% больше год к году. Но значительная часть этого роста связана с льготными программами, а условия рыночной ипотеки остаются тяжёлыми.

По нашей оценке, московские новостройки особенно чувствительны к дорогой ипотеке из-за высокой средней стоимости объекта.

Что снижение сделок означает для застройщиков

Если количество покупателей уменьшается, девелоперам приходится активнее конкурировать.

На практике это может приводить к расширению:

• скидок;
• рассрочек;
• субсидированных ипотечных программ;
• акций на отдельные корпуса;
• бесплатной или льготной отделки;
• бонусов при покупке парковочного места или кладовой.

Но важно разделять скидку и снижение базовой цены квартиры.

Застройщик может оставить официальный прайс практически без изменений, но одновременно предложить покупателю более выгодные индивидуальные условия.

Именно поэтому охлаждение спроса не всегда сразу отражается в средней цене квадратного метра.

Ждать ли снижения цен на новостройки

Само падение количества сделок на 31% такого вывода не позволяет сделать.

Стоимость жилья зависит не только от спроса, но и от затрат застройщика, стоимости проектного финансирования, земли, стройматериалов и темпов вывода новых проектов.

Если девелоперы сокращают запуск новых объектов одновременно со снижением спроса, предложение тоже уменьшается — и это способно поддерживать цены.

Поэтому более реалистичный эффект слабого спроса сейчас — увеличение количества акций и специальных условий, а не гарантированное падение номинального прайса.

Сейчас у покупателя сильнее позиция для переговоров

При выборе новостройки полезно сравнивать не только официальную стоимость квадратного метра.

Стоит запросить у отдела продаж:

• максимальную скидку при полной оплате;
• условия рассрочки;
• скидку при использовании конкретного банка;
• стоимость квартиры с отделкой и без неё;
• акции на конкретные этажи и корпуса;
• условия приобретения парковки;
• возможность дополнительной скидки после бронирования.

По нашей оценке, в условиях снижения общего числа сделок именно реальная цена конкретной квартиры после всех скидок становится важнее средней статистики по рынку.

Рынок в июле уже показывает признаки оживления

Главное противоречие текущей статистики заключается в том, что годовой показатель остаётся слабым, а месячная динамика постепенно улучшается.

За семь месяцев количество ДДУ с эскроу снизилось примерно на 31%, но в июле число сделок выросло относительно июня, причём рост фиксируется третий месяц подряд.

Полагаем, для покупателей это создаёт относительно благоприятный момент для поиска новостройки: спрос ещё существенно ниже прошлогоднего, поэтому застройщики заинтересованы в клиентах, но рынок уже начинает восстанавливаться.

Если восстановление продолжится осенью, объём скидок и специальных предложений может постепенно сокращаться. Если спрос снова замедлится, конкуренция девелоперов за покупателя, наоборот, усилится.

Источник: Finmarket со ссылкой на Управление Росреестра по Москве, 26 августа 2026 года.